Renditevergleich
Der Renditevergleich als Musterberechnung
Das Baudenkmal und die Neubau-Immobilie im Renditevergleich
Ein direkter Vergleich der „Nachsteuerrendite*“ zwischen einem Baudenkmal und einer Neubauimmobilie ist oftmals problematisch. Lassen Sie uns dennoch auf Basis gleicher Parameter und einer vergleichbaren Kalkulationsgrundlage diese beiden Kapitalanlagen vergleichen.
Die Kalkulationsgrundlage ist der Versuch, die unterschiedliche „Nachsteuerrendite*“ bei dem Erwerb einer Denkmalimmobilie im Vergleich zu einer Neubauimmobilie darzustellen. Dies gelingt eigentlich nur, wenn wir die gleichen Parameter als Grundlage setzen. Da sich unsere „Musterobjekte“ in einer guten Lage eines Ballungsgebiets befinden, können wir erfahrungsgemäß annehmen, dass bei einer TOP Ausstattung beider Objekte ein vergleichbarer Kaufpreis und eine vergleichbare Miete erzielt werden wird.
Allgemein wird oftmals angenommen, dass der Bauträger bei einer Denkmalimmobilie die Steuererstattung in einem „erhöhten“ Kaufpreis bereits eingepreist hat. Das ist allerdings in der Regel nicht so. Falls es diesen Unterschied gibt, dann liegt das vorrangig an der Komplexität der bevorstehenden Kernsanierung, also dem Zustand des Hauses. Alte Bausubstanz wieder in den Originalzustand zu versetzen ist erfahrungsgemäß kostenintensiver als ein Neubau.
Eine Beispielrechnung:
| Das Baudenkmal (Baujahr 1910) | Die Neubauimmobilie | ||
| Denkmalimmobilienbetrachtung nach Steuer Berechnungsgrundlage: Renditeberechnung vom 1. – 8. Jahr |
Neubauimmobilienbetrachtung nach Steuer Berechnungsgrundlage: Renditeberechnung vom 1. – 12. Jahr |
||
| Kaufpreis pro m2 Wohnfläche Miete, netto kalt, Kaufpreis |
3.200,00 €/m2 100 m2 1.000,00 € pro Monat 320.000,00 € |
Kaufpreis pro m2 Wohnfläche Miete, netto kalt, Kaufpreis |
3.200,00 €/m2 100 m2 1.000,00 € pro Monat 320.000,00 € |
| Sanierungsanteil: Altbauanteil: Grund- und Boden: Abschreibung 1. – 8. Jahr: Abschreibung 9. – 12. Jahr: |
65 % 20 % 15 % 9 % p.a. 7 % p.a. |
Gebäudeanteil: Grund- und BodenAbschreibung 1. – 12. Jahr: |
85 % 15 %2 % p.a. |
| Der Altbauanteil wird mit 2,5 % linear abgeschrieben | Der Gebäudeanteil wird mit 2 % p.a. linear abgeschrieben | ||
| Werbungskosten p.a. Abschreibung im 1. – 8. Jahr | Werbungskosten p.a. aus der Abschreibung 1. – 12. Jahr | ||
| Kaufpreis:
Werbungskosten: Linearer Ansatz |
320.000,00 € 208.000,00 € x 9 % = 18.720,00 € p.a. 64.000,00 € x 2,5 % = 1.600,00 € p.a. |
Kaufpreis:
Werbungskosten: |
320.000,00 €
272.000,00 € x 2,0 % = 5.440,00 € |
| Bei einem angenommenen Steuersatz von 44 % ergibt sich folgende Steuererstattung:
Werbungskosten 20.320,00 € p.a. x 44 % = 8.941,00 € p.a. |
Bei einem angenommenen Steuersatz von 44 % ergibt sich folgende Steuererstattung:
Werbungskosten 5.440€ p.a. x 44 % = 2.393,00 € p.a. |
||
| Mieteinnahme p.a.: Steuererstattung p.a.: Gesamteinnahmen p.a.: Nachsteuerrendite p.a.*: |
12.000,00 € 8.941,00 € 20.941,00 € 6,54 % |
Mieteinnahme p.a.: Steuererstattung p.a.: Gesamteinnahmen: Nachsteuerrendite p.a.*: |
12.000,00 € 2.393,00 € 14.393,00 € 4,49 % |
Anhand dieser “ Musterkalkulation“ können Sie leicht erkennen, dass die Nachsteuerrendite einer Denkmalimmobilie höher ist als die einer Neubauimmobilie. Reduziert sich der Kaufpreis der Neubauimmobilie im Vergleich zum Baudenkmal, verändert sich natürlich auch die Nachsteuerrendite zu Gunsten des Neubaus. In dem Beispiel der „Kaufpreisbetrachtung nach Steuern“ haben wir das einmal beispielhaft kalkuliert. Sehr gerne berechnen wir Ihnen auch eine „Nachsteuerrendite“ bei einem höheren Kaufpreis der Denkmalimmobilie! Bitte nehmen Sie auch zur Kenntnis, dass diese „Musterkalkulation“ auf reinen Annahmen basiert und keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt.
* Die „Nachsteuerrendite“ bezieht sich bei der “ Musterkalkulation“ nur auf den Kaufpreis in Relation zur Einnahme, also die Miete und Steuererstattung. Wenn Sie die Erwerbsnebenkosten, Finanzierungskosten und die nicht umlagefähigen Nebenkosten in der Vermietung noch dazu rechnen, kommen Sie natürlich zu einem anderen Ergebnis.
