EINKOMMENSTEUER

Die Einkommenssteuer

Die Einkommenssteuer bei Immobilien

Immobilien können die Höhe der zu zahlenden Einkommenssteuer beeinflussen. Das liegt daran, dass alle Einnahmen und Ausgaben, welche im Rahmen der vermieteten Immobilie anfallen, zur Berechnung der Einkommenssteuer herangezogen werden müssen. Die Einnahmen aus der Immobilie erhöhen das gesamte zu versteuernde Einkommen. Von den Einnahmen können Immobilieneigentümer allerdings alle Ausgaben, welche im Rahmen der Immobilie anfallen abziehen, sodass sich Ausgaben steuermindernd auswirken.

Einkommenssteuerrelevante Einnahmen und Ausgaben

Zu den einkommenssteuerrelevanten Einnahmen einer Immobilie zählen insbesondere Mieteinnahmen. Aber auch alle Nebenkosten müssen dabei berücksichtigt werden. Zur Ermittlung des Einkommens sind von diesen Einnahmen alle Ausgaben abzuziehen. Dazu zählen unter anderem alle Kosten, welche mit der Finanzierung der Immobilie in Zusammenhang stehen, wie zum Beispiel Zinsen und Finanzierungsnebenkosten. Auch die Kosten für rechtliche und steuerliche Beratungen sowie sämtliche Betriebskosten, zählen zu den Ausgaben.

Einkommenssteuer bei denkmalgeschützten Immobilien

Beim Erwerb und der Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien können Eigentümer zusätzlich von steuerlichen Vorteilen profitieren. Investitionskosten zur Werterhaltung können über zwölf Jahre abgeschrieben werden und so die Einkommenssteuer senken. Innerhalb der Jahre Eins bis Acht dürfen jährlich neun Prozent abgeschrieben werden. In den restlichen vier Jahren ist dann jeweils eine Abschreibung von sieben Prozent erlaubt. Bei der Immobilieneigennutzung ist eine Abschreibung für zehn Jahre in Höhe von neun Prozent möglich.

(Auszug aus dem Gesetz Absatz 2)

Erforderlichkeit ist Pflicht

Wegen des Tatbestandsmerkmals der Erforderlichkeit ist ein strenger Maßstab an die Aufwendungen anzulegen. Es reicht nicht aus, dass die Aufwendungen aus denkmalpflegerischer Sicht angemessen oder vertretbar sind, sie müssen unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten notwendig sein. Auch die Tatsache, dass eine denkmalrechtliche Erlaubnis erteilt werden muss, weil die Voraussetzungen hierfür vorlagen, entbindet nicht von der Prüfung, ob die Aufwendungen erforderlich sind. Die Erforderlichkeit der Baumaßnahmen muss sich aus dem Zustand des Baudenkmals, vor Beginn der Baumaßnahmen und dem denkmalpflegerisch sinnvoll erstrebenswerten Zustand ergeben. Aufwendungen, die nicht der Eigenart des Baudenkmals entsprechen, sind danach nicht bescheinigungsfähig. Die Prüfung der Erforderlichkeit schließt jedoch keine Angebots- und Preiskontrolle ein.

Das Merkmal zu einer sinnvollen Nutzung ist erforderlich

Das Merkmal „zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich“ erweitert den Umfang der bescheinigungsfähigen Kosten. Das Merkmal ist erfüllt, wenn die Aufwendungen die Denkmaleigenschaft nicht oder nicht wesentlich beeinträchtigen und erforderlich sind, um eine unter denkmalrechtlichen Gesichtspunkten sinnvolle Nutzung des Baudenkmals zu erhalten, wieder herzustellen oder zu ermöglichen, und geeignet erscheinen, die Erhaltung des Baudenkmals auf Dauer sicherzustellen. Zur sinnvollen Nutzung gehören deshalb Maßnahmen zur Anpassung eines Baudenkmals an zeitgemäße Nutzungsverhältnisse. Dazu können im Einzelfall je nach Art der Nutzung Aufwendungen für Heizungsanlagen, Toiletten, Badezimmer, Aufzugsanlagen zählen, sofern letztere erforderlich sind; in der Regel nicht hingegen Aufwendungen für Einbaumöbel, für den Einbau eines offenen Kamins oder eines Kachelofens, wenn bereits eine Heizungsanlage vorhanden ist.

Zur sinnvollen Nutzung erforderlich sind auch Aufwendungen, die dazu dienen, eine unter denkmalrechtlichen Gesichtspunkten vertretbare wirtschaftliche Nutzung des Baudenkmals zu ermöglichen, nicht jedoch Aufwendungen, die dazu dienen, die wirtschaftliche Nutzung des Baudenkmals zu optimieren. Aufwendungen, die ausschließlich auf Wirtschaftlichkeitsüberlegungen beruhen, können nicht in die Bescheinigung aufgenommen werden. Hierzu gehört beispielsweise in der Regel der Ausbau des Dachgeschosses zusätzlich zur vorhandenen Nutzung. Stehen nur Teile eines Gebäudes unter Denkmalschutz und sind diese Gebäudeteile selbstständig nicht nutzungsfähig (zum Beispiel Fassade, Dachreiter), können auch unter dem Gesichtspunkt der sinnvollen Nutzung Aufwendungen, die nicht unmittelbar diese Gebäudeteile betreffen, nicht in die Bescheinigung einbezogen werden.

(Auszug aus dem Gesetz Absatz 3)

Die Arbeiten müssen vor Beginn abgestimmt sein

Die Baumaßnahmen müssen vor Beginn ihrer Ausführung mit der Unteren Denkmalbehörde abgestimmt worden sein. An der Abstimmung sollte das Amt für Denkmalpflege des Landschaftsverbandes beteiligt werden. Die Abstimmung kann innerhalb eines denkmalrechtlichen Erlaubnisverfahrens oder eines Baugenehmigungsverfahrens erfolgen, wenn dabei die unterschiedliche Zielsetzung der Verfahren beachtet wird. Ist eine vorherige Abstimmung unterblieben, liegen die Voraussetzungen für die Erteilung der Bescheinigung nicht vor, auch wenn die Denkmaleigenschaft nach Abschluss der Baumaßnahmen noch vorhanden ist. Die fehlende vorherige Abstimmung kann nicht nachträglich ersetzt werden, auch nicht durch die nachträgliche Erteilung einer Baugenehmigung oder einer denkmalrechtlichen Erlaubnis.

Bescheinigung auch während der Bauphase

Wird erst im Verlauf der Baumaßnahmen erkennbar, dass ein Baudenkmal vorliegt, können die Aufwendungen bescheinigt werden, die ab dem Zeitpunkt entstehen, ab dem das Baudenkmal den öffentlich-rechtlichen Bindungen des DSchG unterliegt und die Baumaßnahmen betreffen, die vor ihrem Beginn mit der Unteren Denkmalbehörde abgestimmt worden sind. Die Abstimmung ist zwischen den Beteiligten schriftlich festzuhalten. Außerdem ist darauf hinzuweisen, dass die steuerlichen Vergünstigungen nach §§ 7i, 10f und 11b EStG neben der denkmalrechtlichen Bescheinigung weitere Voraussetzungen enthalten, die durch die Finanzbehörden geprüft und entschieden werden, insbesondere die Abziehbarkeit der Aufwendungen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten oder wie Sonderausgaben und ihre Zugehörigkeit zu den Anschaffungs- o. Herstellungskosten, zum Erhaltungsaufwand oder zu den nicht abziehbaren Kosten.

(Auszug aus dem Gesetz Absatz 4)

Das Bescheinigungsverfahren erleichtern

Um die ordnungsgemäße Durchführung der Baumaßnahmen entsprechend der Abstimmung und die Abwicklung des Bescheinigungsverfahrens zu erleichtern, wird empfohlen, bei dem schriftlichen Vermerk über die Abstimmung die vorgelegten Unterlagen in Bezug zu nehmen und darauf hinzuweisen, dass nur die abgestimmten Maßnahmen durchgeführt werden dürfen und dass jede Änderung einer erneuten vorherigen Abstimmung bedarf, sowie zu bestimmen, dass bei der Endabrechnung der Maßnahmen die zu bescheinigenden Kosten nach Gewerken aufzulisten und die Originalrechnungen vorzulegen sind. Erfüllen nicht alle vorgesehenen Baumaßnahmen die Voraussetzungen für eine Bescheinigung, ist hierauf von der Unteren Denkmalbehörde im Rahmen der Abstimmung ausdrücklich hinzuweisen. Es ist empfehlenswert, ebenfalls schriftlich darauf hinzuweisen, dass bei erheblichen Abweichungen der durchgeführten Baumaßnahmen von dem Ergebnis der Abstimmung keine Bescheinigung gemäß § 40 DSchG erteilt wird.

Eine schriftliche Zusicherung ist zwingend notwendig

Um frühzeitig Klarheit über die zu erwartende Bescheinigung zu geben, damit die Steuer- vergünstigung in die Finanzierung der Baumaßnahmen eingeplant werden kann, ist eine schriftliche Zusicherung notwendig. Die Bauherrin oder der Bauherr hat hierfür die Tatbestände, für die eine Bescheinigung begehrt wird, genau anzugeben, beispielsweise nach Gewerken oder Bauteilen. Die schriftliche Zusicherung sollte den Hinweis enthalten, dass allein das zuständige Finanzamt prüft, ob die bescheinigten Aufwendungen steuerrechtlich zu den Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungskosten im Sinne der §§ 7i, 10f und 11b EStG gehören oder hiernach nicht begünstigte andere Kosten vorliegen. Eine verbindliche Auskunft über die zu erwartende Bemessungsgrundlage für die Steuervergünstigung kann nur das zuständige Finanzamt bei Vorliegen einer schriftlichen Zusicherung der Bescheinigungsbehörde über den zu erwartenden Inhalt der Bescheinigung unter den allgemeinen Voraussetzungen für die Erteilung einer verbindlichen Auskunft durch die Finanzämter geben (Schreiben des Bundesministers der Finanzen vom 24.06.1987 – BStBl. 1987 I S. 474).